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南充樓市2016年第一季度交易數據分析報告

2016-04-01 14:35:19         來源:南充房產信息網    關鍵詞: 手機看資訊 收藏

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一、市場概況

(一) 土地市場:

南充市區土地市場遇冷,開發商拿地熱情不足。

本季度南充市主城區以拍賣方式出讓2(幅)地塊的國有土地使用權,總面積84.23畝;土地成交5宗,總面積53.15畝,成交金額7855.52萬元。

(二) 商品房市場:

整體以價換量,樓市“小陽春”熱銷特征明顯。

1、 供應:

本季度南充主城區新增房源13831套,新增面積108.92萬㎡。其中新增住宅房源8061套,商業用房721套,車庫5049套;

2、銷售:

本季度南充主城區新建商品房成交11394套,環比大幅上升77.92%,成交金額44.19億元,環比上升43.15%;

其中,住宅成交8309套,環比上升68.61%;成交均價4406元/㎡,環比下跌4.5%;商業用房成交790套,環比上升17.56%,成交均價11581.82元/㎡,環比上升1.92%。

二、樓市要聞

1、全省國土資源工作會議決定,四川2016年將全面頒發“不動產權證書”,不再發房產證。

2、1月26日,《四川省農村住房建設管理辦法(代擬稿)》在網上征求意見。代擬稿規定,自建農房原則上層數不得超過2層,跨度不得超過6米(含6米),建筑面積不得超過300平方米,否則需納入城鎮房屋基本建設程序進行監督管理。

3、2月2日,央行決定在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。

4、自2月21日起,職工住房公積金賬戶存款利率,調整為統一按一年期定期存款基準利率執行,即一年1.5%。

5、《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》文件出臺,要求新建住宅將推廣街區制,不再建封閉住宅小區。

6、2月29日,央行宣布自2016年3月1日起,普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

7、財政部公布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》,不足兩年住房對外銷售按5%繳納增值稅;2年以上(含2年)的住房對外銷售免征增值稅。

8、3月28日,南充國稅局公布《南充市國家稅務局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的公告》,要求從2016年5月1日起,我市建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,納入營改增范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。試點納稅人銷售服務、無形資產或者不動產,應當按照增值稅稅制的要求進行財務會計核算,按照規定的期限申報繳納增值稅。


三、一級市場——土地交易分析

(一) 土地供應

供應主要集中在高坪安漢新區。

第1季度南充市主城區以拍賣方式出讓2(幅)地塊的國有土地使用權,總面積84.23畝。

土地出讓.jpg

(二)土地成交

第1季度南充主城區土地成交5宗,總面積53.15畝,成交金額7855.52萬元。

土地成交.jpg

四、二級市場——商品房交易分析

(一)新建商品房預售分析

1、第1季度預售信息

春節前,開發商新房源集中放量上市,貨量高企。

本季度,南充主城區獲批預售許可證共106張,新增商品房13831套,新增面積108.92萬㎡。其中新增住宅房源8061套(足夠消化3-5個月),商業用房721套,車庫5049套。

預售走勢.jpg

預售結構.jpg

2、預售房源區域分析

嘉陵區(含南湖片區)新增貨量較為突出,占比超過全市一半。

第1季度順慶區新增房源套數最多,共計8601套,面積56.97萬㎡;嘉陵區新增房源4726套,面積46.70萬㎡;高坪區新增房源504套,面積5.25萬㎡。

預售三區對比.jpg


(二) 新建商品房成交分析

銷售量整體高位運行,月度銷量隨著返工潮來臨而遞減。

2016年第1季度,南充主城區新建商品房成交11394套,環比大幅上升77.92%,成交面積97.97萬㎡,環比上升73.87%,成交金額44.19億元,環比上升43.15%。下表為第1季度主城區新建商品房成交統計:

整體成交.jpg

整體成交走勢.jpg

1、住宅用房成交情況

(1)住宅用房成交信息

整體保持熱銷勢頭,以價換量特征較為明顯

第1季度,南充主城區新建商品住宅成交8309套,環比上升68.61%;成交面積83.48萬㎡,環比上升72.98%;成交均價4406元/㎡,環比下跌約4.5%。(注:若不剔除南山府邸部分低價福利房后,則整體成交均價僅為4112元/㎡)

住宅成交.jpg

住宅成交走勢.jpg

(2)住宅用房供銷比分析

第一季度呈現熱銷態勢,雖月度小有調整,但整體供求平衡。

本季度前期受到春假影響,供應量和銷售量均有不同程度的上漲,雖然2-3月份市場銷售量走勢強勁,但縱觀第一季度,市場整體供求平衡。

住宅供銷比.jpg

(3)區域成交情況分析

嘉陵區銷售直追順慶主城,三區均價差幅相對逐步縮小

第1季度,南充主城區住宅成交最多的為順慶區,共成交3746套。成交均價方面,順慶區均價為4450元/㎡;高坪區為4367元/㎡;嘉陵區剔除南山府邸后,嘉陵區均價為4267元/㎡。

住宅成交三區.jpg


(4)板塊成交情況分析

1)西華-瀠華片區

根據市場基本特征,由于不同區域剩余樓盤貨量差異較大,為了方便,我們將西華大道、瀠華大道周邊四個地產組團統一劃歸為“西華-瀠華片區”。

從備案成交數據來看,該區域自2015年11月以后,銷售量受綠地城、金鴻城等大盤帶動,銷售量逐步攀升,平均每月銷售套數在300套以上,逐步也成為了南充樓市著名的熱點區域。

價格方面,受春節促銷影響,價格自2015年末以來呈小幅降價走勢,春節期間一度降至4200元/㎡左右,但小陽春3月份價格開始了一定程度的回暖,截止3月底,片區價格上揚至4470元/㎡。

西華-瀠華片區.jpg
西華-瀠華走勢.jpg

面積區間上,還是集中在90-110㎡的舒適型三房兩廳雙衛或三房兩廳單衛方面。其中,80-90㎡緊湊型三房雖有成交,但占比不足2成??梢?,該區域客戶還是比較注重居家的空間性與舒適性。

西華面積段.jpg

2)清泉壩片區

清泉壩片區主要集中有中航、藍光等房企大盤,一直是南充順慶最為熱門地產區域。

從備案數據來看,第一季度該片區月均成交約255套,價格一直企穩于4900-5000元之間,整體呈小幅上漲態勢。主力成交戶型在70-90㎡緊湊型三房為主,少量110㎡以上的洋房。

清泉壩片區.jpg

清泉壩走勢.jpg

清泉壩面積段.jpg

3)下中壩片區

下中壩片區依托于政府城市新中心的規劃及市政不斷的完善,成為高坪地產市場主力區域。

從備案數據來看,第一季度該片區一定的“以價換量、春節旺銷”特征,雖然月均成交約246套,但價格以約3%小幅降至4647元/㎡。主力成交戶型為90-110㎡改善型戶型。

下中壩片區.jpg

下中壩走勢.jpg

下中壩面積段.jpg


4)江東新區

江東新區號稱“南充新浦東”,規劃前景較好,目前周邊的生活配套建設正在加速推進。

從備案數據來看,第一季度該片區自春節以后,價格從4385元/㎡下降至4267元/㎡,降幅約118元/平米。成交量方面,除了春節期間以335套居高之外,其他兩個月走勢與2015年市場走量數據相似,表現為相對的“春節旺銷潮”。

成交面積方面,受江山金岸小面積三房影響,區域主力戶型成交區間在70-80㎡之間。但以山語城公園洋房帶動的100-110㎡舒適戶型占比也超過了兩成。

江東新區走勢.jpg

江東新區面積段.jpg

5)南湖片區

南湖片區,是指以“南湖公園為核心、圍繞迎賓大道及鳳埡山”一片的商品房區域。

從備案數據來看,第一季度該片區呈現“價量兩旺”的特征,價格除春節期間有所下滑以外,基本在4400-4500元/㎡左右水平線。成交量方面,相比其他月份,月均保持200套的勢頭。除了春節期間以335套居高之外,其他兩個月走勢與2015年市場走量數據相似,表現為相對的“春節旺銷潮”。

南湖片區.jpg

南湖片區走勢.jpg

成交面積方面,受碧桂園大戶型成交主力影響,區域主力銷售戶型集中在90-100平米首改、100-110舒適戶型為主。

南湖面積段.jpg

6)嘉陵主城-白馬湖片區

嘉陵主城-白馬湖片區,是為了方便統計,我們暫定兩大地產組團集合而成。

從備案數據來看,第一季度白馬湖片區呈現“以價換量”的特征,價格基本維持在4100-4200元/㎡左右的水平線,而嘉陵主城區則保持4500元左右的水平價。成交量方面,白馬湖由藍光的支撐月均成交超過250余套。

嘉陵主城-白馬湖片區.jpg

嘉陵主城-白馬湖走勢.jpg

成交面積方面,區域主要集中在90-100平米的首置三房兩廳兩衛。

嘉陵主城-白馬湖面積段.jpg


2、商業用房成交情況

(1)商業用房成交信息

南充主城商業價格相對企穩,交易量呈較大幅度上漲。

第1季度,南充主城區商業用房成交790套,環比上升17.56%,成交面積6.29萬㎡,環比上升31.18%,成交總金額7.29億元,環比上升33.70%,成交均價11581.82元/㎡,環比上升1.92%。

商業成交信息.jpg

商業成交走勢.jpg

(2)商業用房成交區域分析

1)順慶區

順慶區華聯國際城1月開盤上市,加之Coco香江、中航城、君匯上品等一系列大盤的商業項目,商業用房成交量在1月份大幅上漲,達到近一年最高值189套;價格方面,1月份價格較低,2-3月份則呈現緩慢回升趨勢,整體均價在11024元/㎡左右;成交面積段呈現“兩極分化”現象, 90㎡以下面積段占據大半份額,同時 150㎡以上面積段也占了20%的份額。

商業-順慶區走勢.jpg

商業-順慶面積段.jpg

2)高坪區

高坪區商業用房主要有友豪國際、南鑫物流城、王府井國際廣場等3個商業樓盤,本季度整體成交量環比略有下跌,2月份受到春節假期影響備案延遲,數據出現一定誤差,整體來看,成交量價比較平穩,均價在10433元/㎡左右;成交面積段方面,50㎡以下面積段占整體成交的63%。

商業-高坪走勢.jpg

商業-高坪面積段.jpg

3)嘉陵區

嘉陵區商業用房成交方面,只有朗瑞兒童公園商業廣場一家商業樓盤一枝獨秀,其他均為南充希望城、陽光嶺岸等住宅樓盤附帶的商業用房。由于朗瑞兒童公園商業廣場2015年年末開盤上市,帶動了本季度整個嘉陵區商業用房成交量上漲,價格方面也呈現上升趨勢,達到近一年最高值19362元/㎡;成交面積段方面,50㎡以下面積段占據了整體成交的79%,成為市場主流。

商業-嘉陵走勢.jpg

商業-嘉陵面積段.jpg


五、新建商品房成交排行榜

(一)住宅成交排行

藍光香江國際二期以579套的備案套數成為銷售冠軍。

住宅top.jpg

(注:雖然南山府邸樓盤備案成交套數較多,但由于其福利房的性質不具有市場代表性,故未將其列入排行榜單。)

(二)商業用房成交排行

商業方面,友豪國際家居博覽中心獲得了銷售冠軍。

商業top.jpg
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